Spoluvlastnictví nemovitosti a výplata podílu
Vlastnit nemovitost společně s dalšími osobami (tzv. podílové spoluvlastnictví) je poměrně běžná situace – vzniká například při dědění, při rozvodu nebo při společné investici několika lidí. Co ale dělat, když se spoluvlastníci nedokážou dohodnout nebo jeden z nich chce svou část nemovitosti zpeněžit? Jak funguje výplata podílu
a zrušení spoluvlastnictví podle aktuálních zákonů?
Nikdo nemůže být nucen zůstat spoluvlastníkem!
Základní pravidlo občanského zákoníku říká, že „nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat“. To znamená, že pokud některý ze spoluvlastníků chce společné vlastnictví ukončit, má na to právo. Samozřejmě ideální je, když se všichni dohodnou na smírném řešení. Dohoda spoluvlastníků je nejlepší a nejrychlejší cesta, jak spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Dohodou lze nemovitost rozdělit nebo vyplatit podíly.
Nejčastější možnosti dohody spoluvlastníků:
- Vyplacení podílu jedním vlastníkem: Jeden ze spoluvlastníků odkoupí podíly všech ostatních a stane se jediným majitelem nemovitosti. Např. bratr vyplatí sestru z domu zděděného po rodičích. To je typický případ výplaty podílu – spoluvlastníci se dohodnou na ceně, za kterou jeden od druhého podíl koupí. Cena by měla odpovídat tržní hodnotě podílu, ideálně potvrzené znaleckým posudkem, aby se předešlo sporům.
- Rozdělení nemovitosti: Pokud je to fyzicky a právně možné, spoluvlastníci si nemovitost rozdělí.
U pozemku třeba rozdělí parcelu na dvě menší, u dvougeneračního domu z něj vytvoří dvě bytové jednotky (pokud to stavebně a právně jde). Tím vzniknou samostatné nemovitosti, spoluvlastnictví zanikne a každý si se svým podílem naloží dle svého. Třeba si jej prodá bez ohledu na jiné bývalé spoluvlastníky.
Tato varianta je však možná jen někdy – zákon požaduje, aby se rozdělením nesnížila hodnota nebo funkčnost věci. - Prodej celé nemovitosti a rozdělení peněz: Spoluvlastníci se dohodnou na prodeji nemovitosti třetí osobě. Z utržené ceny si pak rozdělí částky podle velikosti svých podílů.
Každá dohoda o zrušení spoluvlastnictví musí mít písemnou formu a musí v ní být uvedeno, jak se spoluvlastnictví vypořádává (např. že nemovitost připadne jednomu za úhradu XY korun druhému). Následně se změna vlastníka zapíše do katastru.
Pokud je to jen trochu možné, je dohoda vždy nejlepší – ušetří čas, peníze za právníky i rodinné vztahy. Někdy pomůže mediátor, který spoluvlastníkům vyjednání dohody usnadní.
Když dohoda není možná. Co pak?
Jestliže se spoluvlastníci nedohodnou, může kterýkoli z nich podat k soudu žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak podle zákona zvolí způsob vypořádání. Zákon stanoví pořadí možných řešení, přičemž soud preferuje variantu, která je spravedlivá a efektivní:
- Rozdělení nemovitosti: Pokud lze věc reálně rozdělit (např. pozemek lze rozdělit na části se samostatným přístupem, dům lze rozdělit na bytové jednotky), soud rozhodne o rozdělení. Každý spoluvlastník pak dostane odpovídající část. Pokud podíly nebyly stejné a rozdělení neodpovídá velikosti podílů, nařídí soud finanční dorovnání. V praxi tohle přichází v úvahu spíše výjimečně – většina rodinných nemovitostí není dělitelná tak, aby vznikly rovnocenné části.
- Přiřknutí nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků za náhradu: Není-li možné rozdělit, soud se snaží přikázat celou nemovitost do vlastnictví tomu spoluvlastníkovi (nebo více společně), který o ni projevuje zájem a je schopen ostatní vyplatit. Typicky to bývá ten, kdo v nemovitosti bydlí, nebo má většinový podíl, či jiný rozumný důvod. Klíčové je, aby vybraný spoluvlastník vyplatil ostatní – výši náhrady určí soud podle znaleckého posudku obvyklé ceny nemovitosti. Např. pokud bratr a sestra vlastní půl domu a bratr chce dům získat, soud mu ho může přiklepnout s povinností zaplatit sestře polovinu hodnoty domu (podle znalce).
- Prodej nemovitosti ve veřejné dražbě: Když nejde ani rozdělení, ani přiřknutí (např. žádný spoluvlastník nemá zájem či finance ostatní vyplatit), soud nařídí prodej nemovitosti v dražbě. Výnos
z dražby se pak rozdělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů, čímž spoluvlastnictví zanikne. To je krajní řešení – k němu se soud uchýlí, pokud jiné možnosti selžou. Dražba zpravidla znamená, že se nemovitost prodá za nižší cenu, než by bylo možné běžně, a nikdo ze spoluvlastníků ji nezíská do výlučného vlastnictví (pokud sám nevydraží).
Soudní řízení pochopitelně trvá delší dobu (může to být i několik let) a nese s sebou náklady na soudní poplatky a znalce. Je proto v zájmu všech spoluvlastníků pokusit se dohodnout předem a soud mít jako poslední možnost.
Důležité je, že právo žádat zrušení spoluvlastnictví není neomezené v čase. Zákon sice nespecifikuje přesné situace, ale říká, že nelze žádat zrušení „v nevhodnou dobu“ nebo pokud by to bylo jen na újmu někoho ze spoluvlastníků. Tím se míní například bezprostřední období po nabytí spoluvlastnictví děděním – soud může uznat, že hned po smrti rodiče by nucený prodej domu byl nevhodný vůči druhému sourozenci. Obvykle jde však o dočasné oddálení. Také si spoluvlastníci mohou mezi sebou písemně ujednat, že po určitou dobu (max. 10 let) nebudou spoluvlastnictví rušit. Pokud taková dohoda existuje, soud ji respektuje.
Výplata podílu v praxi.
Nejběžnějším případem je, že jeden ze spoluvlastníků chce odejít a dohodne se s ostatními na vyplacení svého podílu. Na co si dát pozor?
- Stanovení ceny podílu: Spoluvlastnický podíl má obvykle hodnotu poměrnou k celé nemovitosti, ale může být i nižší – prodat někomu polovinu domu je obtížnější než prodat celý dům, takže tržní cena podílu bývá o něco nižší než polovina hodnoty domu. Pro férové vypořádání je vhodné nechat si zpracovat znalecký posudek ceny celé nemovitosti. Podle něj pak určit poměrnou hodnotu podílu. Cena může být i smluvní – často se přihlíží k tomu, zda spoluvlastník investoval do oprav, platil větší část nákladů atd., což by mohl u soudu uplatnit jako tzv. kompenzační nárok.
- Daňové dopady: Při vyplacení podílu nejde o klasický prodej nemovitosti třetí osobě, ale daň z příjmu se přesto může týkat toho, kdo je vyplácen. Pokud vyplácený spoluvlastník vlastní podíl krátce méně než 5 nebo 10 let (tzv. časový test) a nejde o jeho vlastní bydlení, může z peněz za podíl odvádět 15% jako daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Výjimkou je, pokud to bylo např. sourozenecké dědictví – tam se do doby vlastnictví započítá doba vlastnění rodiče, takže často bývá osvobozeno. Každopádně při převodu podílu je dobré to probrat s daňovým poradcem.
- Předkupní právo spoluvlastníků: Pozor, pokud by spoluvlastník chtěl prodat svůj podíl cizí osobě, ostatní spoluvlastníci mohou mít předkupní právo. Podle aktuální úpravy platí předkupní právo zejména tehdy, vzniklo-li spoluvlastnictví děděním, a to po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Například když dva sourozenci zdědí dům, jeden nemůže do půl roku prodat svůj podíl třetí osobě, aniž by ho nejdřív nenabídl sourozenci. Toto právo je třeba respektovat – prodej proti němu by byl napadnutelný. (V jiných případech už zákonné předkupní právo obecně není, bylo zrušeno k 1.7.2020, ale u dědictví do 6 měsíců trvá.) Při výplatě podílu dohodou uvnitř rodiny se to většinou neřeší, tam je shoda.
Shrnutí: Spoluvlastnictví nemovitosti není nutné „trpět“ navždy, pokud soužití nefunguje. Zákon umožňuje spoluvlastnictví zrušit a podíly vyrovnat. Nejlepším řešením je dohoda o vyplacení – kdy jeden spoluvlastník získá nemovitost a ostatní dostanou adekvátní finanční náhradu. Když dohoda vázne, existuje právní cesta přes soud, který spravedlivě rozhodne o rozdělení, přikázání nebo prodeji. V každém případě platí, že nikdo nemůže být proti své vůli držen jako spoluvlastník. Řešení však někdy vyžaduje kompromisy – například přistoupit na znaleckou cenu, i když jsem čekal vyšší, nebo akceptovat, že nemovitost musí jít do prodeje. Dobrá zpráva je, že v naprosté většině případů se rodiny dokáží dohodnout a zachovat si jak hodnotu majetku, tak vztahy.
Sdílené vlastnictví dokáže být náročné nejen po právní, ale i lidské stránce. Pokud se vás podobná situace týká a potřebujete nezávislý pohled nebo pomoc s nalezením řešení, ozvěte se mi. Společně najdeme cestu, která bude rozumná, právně správná a hlavně férová vůči všem stranám.
Autor
Při prodeji nemovitostí využívám své mnohaleté zkušenosti na trhu. Všechny otázky vysvětlím a poradím ten nejvhodnější postup vedoucí k prodeji nemovitosti s co nejmenšími starostmi o čemž svědčí kladné reference mých klientů uvěřejněných zde.
